Можно ли переоформить ипотечный договор на одного из супругов после официального расторжения брака: подробный разбор ситуации

Расторжение брака — это всегда сложный эмоциональный и юридический процесс. Однако ситуация многократно усложняется, если за время совместной жизни пара успела обзавестись недвижимостью, купленной в кредит. Ипотека, как правило, оформляется на длительный срок — 10, 20, а иногда и 30 лет. За это время может произойти все что угодно, и статистика разводов говорит сама за себя. Возникает закономерный и очень острый вопрос: можно ли после официального расторжения брака перевести все обязательства по ипотеке, а вместе с ними и право собственности на квартиру, только на одного из бывших супругов?

Как пишет один профильный источник, раздел долгов часто становится камнем преткновения для бывших возлюбленных, и чтобы не остаться на улице с неподъемными финансовыми обязательствами, действовать нужно строго в рамках закона и в тесном диалоге с кредитной организацией.

В этой статье мы подробно, шаг за шагом, разберем все юридические и практические аспекты переоформления ипотечного договора.

Юридический статус ипотеке при разводе: что говорит закон

Согласно Семейному кодексу Российской Федерации, все имущество, нажитое супругами в период брака, является их совместной собственностью. Это правило в равной степени относится не только к активам (доходам, автомобилям, недвижимости), но и к пассивам — то есть к долгам.

Ипотечный кредит, оформленный после похода в ЗАГС, по умолчанию считается общим долгом мужа и жены, даже если кредитный договор был подписан лишь одним из них, а второй выступал просто в роли созаемщика или вообще не фигурировал в документах (хотя банки обычно требуют обязательного участия второго супруга).

С точки зрения закона, при разделе имущества долги делятся пропорционально присужденным долям в имуществе. То есть, если квартира делится в пропорции 50/50, то и остаток по кредиту бывшие супруги должны выплачивать в равных долях.

Однако для банка, выдавшего ипотеку, их развод не имеет определяющего значения. Для кредитора они оба остаются солидарными заемщиками. Это означает, что если один из бывших супругов перестанет вносить свою часть платежа, банк имеет полное право взыскать всю сумму долга со второго, независимо от того, какие договоренности существуют между бывшими мужем и женой.

Позиция банка: почему кредиторы сопротивляются переоформлению

Главная иллюзия многих разводящихся пар заключается в том, что они могут просто пойти к нотариусу, написать соглашение о том, что квартира и долг переходят, например, к мужу, принести эту бумагу в банк, и кредитор радостно перепишет договор. На практике все работает совершенно иначе.

Банк — это коммерческая структура, главная цель которой — минимизация рисков и гарантированный возврат выданных средств.

Когда ипотека одобрялась первоначально, служба безопасности и андеррайтеры банка оценивали совокупный доход семьи. Два работающих человека с двумя зарплатами представляют для банка гораздо меньший риск, чем один.

Если супруги хотят вывести одного человека из кредитного договора (освободить от статуса созаемщика), для банка это означает существенное повышение риска дефолта.

Кредитное учреждение обязано заново провести процедуру оценки платежеспособности того супруга, который хочет оставить ипотеку на себе.

Банк будет тщательно проверять:

1. Уровень дохода: Хватит ли официальной зарплаты одного человека, чтобы ежемесячный платеж по ипотеке не превышал 40-50% от его дохода?
2. Кредитную историю: Нет ли у этого супруга просрочек по кредиткам или другим займам?
3. Состав семьи: Если квартира и ипотека остаются жене, с которой остаются несовершеннолетние дети, банк учтет тот факт, что на ее иждивении находятся несовершеннолетние, что снижает ее свободный располагаемый доход.

Если банк сочтет, что дохода одного супруга недостаточно для комфортного обслуживания долга, он категорически откажет в переоформлении договора. И никакой суд не сможет заставить банк изменить это решение, так как свобода договора защищена Гражданским кодексом РФ.

Законные способы переоформления ипотеки на одного супруга

Если платежеспособность супруга, претендующего на квартиру, находится на высоком уровне, переоформить договор вполне реально.

Существует несколько основных путей решения этой проблемы.

1. Брачный договор (контракт)

Это самый простой и безболезненный способ, если супруги позаботились о нем заранее или готовы подписать его непосредственно перед разводом. В брачном договоре можно четко прописать, что конкретная квартира и обязательства по ней переходят в единоличную собственность и личную ответственность одного из супругов.

Важный нюанс: если брачный договор заключается после оформления ипотеки, супруги обязаны уведомить об этом банк. Банк должен дать согласие на изменение состава заемщиков на основании этого документа.

2. Нотариальное соглашение о разделе имущества

Этот вариант подходит парам, которые разводятся мирно, не имеют брачного контракта, но сумели договориться обо всем сами.

Процесс выглядит так:

• Супруги идут в банк и подают заявление о намерении вывести одного из солидарных заемщиков из состава должников.
• Супруг, который планирует стать единственным собственником, предоставляет полный пакет документов, подтверждающих его высокий уровень доходов (справки 2-НДФЛ, выписки со счетов).
• Банк проводит проверку и, в случае положительного решения, выдает предварительное согласие.
• С этим согласием бывшие супруги идут к нотариусу и составляют Соглашение о разделе нажитого имущества. В нем фиксируется, что доля выбывающего супруга переходит к остающемуся (зачастую с выплатой определенной денежной компенсации за уже выплаченную часть ипотеки).
• На основании этого соглашения банк подписывает дополнительное соглашение к кредитному договору, а в Росреестре вносятся изменения в права собственности.

3. Решение суда

Если договориться полюбовно не удалось, вопрос решается в судебном порядке.

В суде один из супругов может заявить требование о признании за ним права собственности на всю квартиру с возложением на него единоличной обязанности по выплате ипотеки.
Однако суд не примет такое решение без участия представителей банка третьей стороной. Если банк заявит протест (а он это сделает, если сомневается в платежеспособности истца), суд, скорее всего, разделит и квартиру, и долг поровну (по 1/2 доле).

В таком случае бывшие супруги останутся созаемщиками вопреки своему желанию.

Что делать, если банк отказал в переоформлении? Альтернативные сценарии

Отказ банка — частое явление, особенно в условиях экономических кризисов, когда требования к заемщикам ужесточаются. Если перевести договор на одного человека не получилось, у бывших супругов есть несколько альтернативных и вполне рабочих вариантов:

Продажа залоговой недвижимости. Это наиболее логичный и финансово грамотный выход из тупиковой ситуации.

Супруги обращаются в банк за разрешением на продажу квартиры из-под залога. Находится покупатель, его деньги идут на полное досрочное погашение остатка ипотечного долга перед банком. Оставшаяся после погашения сумма (разница между рыночной стоимостью квартиры и долгом) делится между бывшими мужем и женой пополам. В итоге оба избавляются от долгов и получают стартовый капитал для новой жизни.

Рефинансирование в другом банке. Если текущий кредитор отказывается убирать созаемщика, супруг, желающий оставить квартиру себе, может обратиться в другой банк.

Цель — получить новую ипотеку (на свое имя единолично), чтобы этими деньгами закрыть старый совместный долг в первом банке. Новый банк оценит залоги и доходы по своим критериям, и шансы на одобрение могут быть выше.

Совместная выплата по разным счетам. Если продавать квартиру жалко (например, в ней живут дети), а переоформить нельзя, бывшие супруги остаются созаемщиками.

Они подписывают соглашение о том, что каждый ежемесячно вносит на счет свою половину платежа. Это рискованный путь, так как если один перестанет платить, кредитная история будет испорчена у обоих, а банк начнет применять штрафные санкции, вплоть до реализации квартиры на торгах.

Вывод

Переоформить ипотечный договор на одного из супругов после официального развода не только можно, но и во многих случаях нужно, чтобы избежать длительных конфликтов и финансовых рисков в будущем.

Однако этот процесс невозможно осуществить в одностороннем порядке: ключевой фигурой в данной сделке выступает банк-кредитор.

Успех мероприятия напрямую зависит от того, сможет ли остающийся с ипотекой супруг доказать свою финансовую состоятельность. Если доходы нестабильны, лучшим выходом станет совместная продажа квартиры.

Главное в этой ситуации — не пускать дело на самотек, не прекращать платежи назло бывшему партнеру и решать все вопросы путем конструктивных переговоров как между собой, так и с финансовой организацией. Вдумчивый подход и своевременное обращение к юристам помогут выйти из бракоразводного процесса с минимальными потерями и чистой кредитной историей.

Твитнуть