Покупка квартиры на вторичном рынке: риски наследственной и подаренной недвижимости

Покупка квартиры на вторичном рынке — это всегда ответственный шаг, требующий не только серьезных финансовых вложений, но и предельной юридической бдительности.

Особую категорию риска на рынке недвижимости составляют объекты, право собственности на которые перешло к продавцу в порядке наследования или по договору дарения (дарственной). Такие сделки традиционно заставляют насторожиться как опытных риелторов, так и юристов.

В этой статье мы подробно, с деталями и примерами, разберем юридические аспекты, скрытые угрозы и методы защиты при покупке наследственных и подаренных квартир.

Специфика и скрытые угрозы наследственной недвижимости

Когда продавец владеет квартирой на основании свидетельства о праве на наследство (по закону или по завещанию), покупатель вступает в зону повышенного риска. Исторически сложилось так, что наследственные споры являются одними из самых сложных и длительных в судебной практике.

«Внезапные» наследники и сроки исковой давности

Главный страх при покупке наследственной квартиры — появление так называемых «неучтенных» или «внезапных» наследников.

Это родственники умершего, которые по каким-либо причинам не были извещены о его смерти и не вступили в наследство в установленный законом шестимесячный срок.

Многие покупатели ошибочно полагают, что если с момента смерти наследодателя прошло три года (стандартный срок исковой давности по гражданским делам), то сделка абсолютно безопасна. Это опасное заблуждение.

Согласно статье 200 Гражданского кодекса РФ, срок исковой давности начинает течь не с момента открытия наследства (смерти), а с того дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Пример: У умершего мужчины был сын от первого брака, с которым он давно не общался, проживающий в другой стране или далеком регионе.

Сын может узнать о смерти отца спустя 5, 7 или даже 10 лет. Суд сочтет причины пропуска срока уважительными, восстановит срок принятия наследства и аннулирует все последующие сделки с квартирой. В итоге покупатель рискует остаться и без жилья, и без денег (так как продавец к тому моменту их уже потратил).

Обязательная доля в наследстве

Даже если квартира перешла к продавцу по завещанию, это не гарантирует ее стопроцентной юридической чистоты.

Статья 1149 ГК РФ устанавливает понятие «обязательной доли в наследстве». Независимо от содержания завещания, право на долю (не менее половины того, что причиталось бы им при наследовании по закону) имеют несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы.

Если нотариус при открытии наследственного дела не знал об их существовании, эти лица могут позже истребовать свою долю через суд.

Как обезопасить себя при покупке квартиры с наследной история

Учитывая масштаб возможных рисков, покупатель и его юрист должны провести тщательную проверку:

1. Изучение состава семьи. По возможности необходимо выяснить, сколько раз наследодатель был в браке, есть ли у него другие дети, в том числе внебрачные (если это возможно установить).
2. Получение нотариального заявления от продавца. Рекомендуется требовать от продавца оформления специального нотариально удостоверенного обязательства. В нем продавец гарантирует, что в случае появления других наследников, он обязуется урегулировать с ними все финансовые и имущественные споры самостоятельно и за свой счет, не привлекая покупателя.

   Хотя это заявление не спасет от суда, оно значительно усилит позицию покупателя как добросовестного приобретателя.

3. Титульное страхование. Наиболее эффективный способ защиты при покупке наследственной недвижимости — страхование титула (права собственности). В случае признания сделки недействительной, страховая компания возместит покупателю рыночную стоимость утраченной квартиры.

   Обычно страховку оформляют на срок от 3 до 10 лет.

Опасности покупки квартиры, полученной по договору дарения

Договор дарения (дарственная) — это безвозмездная сделка. Тот факт, что недвижимость досталась продавцу бесплатно, автоматически создает ряд специфических юридических коллизий, которые могут привести к оспариванию перехода права собственности.

Отмена дарения

В отличие от договора купли-продажи, дарение может быть отменено дарителем в судебном порядке основаниях, предусмотренных статьей 578 ГК РФ. К ним относятся ситуации, когда одаряемый (нынешний продавец) совершил покушение на жизнь дарителя или членов его семьи, либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

Также дарение может быть отменено, если одаряемый обращается с подаренной вещью так, что создает угрозу ее безвозвратной утраты. Если суд отменит дарение, квартира должна быть возвращена первоначальному владельцу, а последующая сделка купли-продажи окажется под угрозой срыва.

Риск банкротства дарителя

Это один из самых актуальных и опасных рисков современной юридической практики.

Если человек (даритель) подарил квартиру, а в течение последующих трех лет был признан банкротом, арбитражный управляющий и кредиторы с вероятностью 99% оспорят эту сделку дарения.

Аргумент судов: безвозмездное отчуждение имущества (дарение) незадолго до банкротства расценивается как умышленный вывод активов с целью сокрытия их от кредиторов.

В результате цепочка сделок рушится, квартира возвращается в конкурсную массу для продажи с торгов, а добросовестный покупатель остается ни с чем. Именно поэтому перед покупкой подаренной квартиры критически важно проверять не только продавца, но и того, кто эту квартиру ему подарил (дарителя), на предмет наличия крупных долгов, исполнительных производств или начатой процедуры банкротства.

Недееспособность дарителя (возрастной фактор)

Очень часто дарственные оформляют пожилые люди на своих родственников или лиц, осуществляющих уход за ними. Родственники дарителя могут попытаться оспорить договор дарения после его смерти или еще при жизни, ссылаясь на статью 177 ГК РФ (совершение сделки гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими).

Если посмертная психолого-психиатрическая экспертиза установит, что в момент подписания дарственной бабушка или дедушка страдали старческой деменцией, сделка будет признана недействительной ничтожной.

Комплексная проверка и привлечение специалистов

Приобретение квартир с историей дарения или наследования категорически не рекомендуется проводить без глубокого юридического аудита. Любая упущенная мелочь может стоить миллионов рублей.

Важнейшими шагами проверки являются:

• Заказ актуальных выписок из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в том числе выписки о переходе прав, чтобы увидеть, как часто квартира меняла владельцев.
• Проверка всех участников предыдущих сделок по базам судов общей юрисдикции и картотеке арбитражных дел (на предмет споров за эту недвижимость или банкротства).
• Проверка по базе Федеральной службы судебных приставов (ФССП).
• Запрос от продавца свежих справок из психоневрологического (ПНД) и наркологического (НД) диспансеров на момент заключения сделки.

Для того чтобы не потерять свои деньги и квартиру, необходимо проводить глубокий анализ истории объекта.

Отличный источник информации о том, как правильно проверить чистоту сделки и самого юриста, поможет вам избежать фатальных ошибок, правильно оценить квалификацию специалиста, которому вы доверяете сопровождение покупки, и выработать грамотную тактику проверки документов.

Никогда не стоит верить продавцу или его риелтору на слово. Их главная задача — продать объект здесь и сейчас, а отвечать за последствия в случае судебных исков, связанных со скрытыми наследниками или обанкротившимися родственниками, придется исключительно покупателю.

Выводы

Покупка квартиры, которая досталась продавцу в наследство или по договору дарения, не является однозначным табу.

На рынке присутствует множество абсолютно легальных и «чистых» вариантов такого жилья. Однако специфика безвозмездного получения недвижимости накладывает на покупателя обязанность быть втрое более осторожным, чем при обычной сделке.

Скрытые наследники с восстановленными в суде сроками давности, обязательные доли ущемленных иждивенцев, риски отмены дарения из-за банкротства первоначального владельца или его внезапно выявленной недееспособности — все это может привести к расторжению договора купли-продажи.

Успешная и безопасная сделка в таких случаях возможна только при полном погружении в историю объекта право собственности, использовании инструментов титульного страхования и привлечении высококвалифицированных профильных юристов. Помните, что статус «добросовестного приобретателя» в российском суде нужно еще доказать, и ваша бдительность на этапе подготовки к сделке станет вашим главным аргументом.

Твитнуть